El Concepto 620 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), emitido el 11 de noviembre de 2014, aborda el tratamiento contable de las propiedades horizontales bajo las NIIF para PYMES en Colombia. Aquí se resumen las consideraciones y respuestas que se desprenden del texto:

Resumen del Concepto

1. Naturaleza de la Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal se regula por la Ley 675 de 2001 y se considera una persona jurídica sin ánimo de lucro. La propiedad incluye derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes.
2. Consulta Principal:

La entidad que administra la propiedad horizontal debe reconocer los activos que conforman las zonas comunes esenciales y no esenciales en su estado de situación financiera bajo NIIF para PYMES.

1. Bienes Comunes Esenciales: No se reconocen como activos en el estado financiero, ya que son indispensables para el funcionamiento del edificio pero no cumplen con los criterios para ser considerados activos.
2. Bienes Comunes No Esenciales: Pueden ser reconocidos como activos si cumplen con los criterios establecidos y se desafectan adecuadamente.
3. Método de Medición: Se permite la medición inicial de activos a su valor razonable como costo atribuido o a través de revaluaciones anteriores. No es necesario contratar un perito para valorar los activos si se opta por el valor revaluado.
4. Cuotas de Administración:

Las cuotas ordinarias y extraordinarias no se deben reconocer como ingresos, sino que se pueden registrar como ingresos diferidos hasta que se utilicen para el pago de gastos relacionados.

1. Fondo de Imprevistos: Debe registrarse como ingreso de actividades ordinarias. Cuando se efectúen gastos de este fondo, se registran como gastos del período.

Concepto 688 de 2018

Este concepto complementa la anterior regulación y aclara que, independientemente de la clasificación de la propiedad horizontal (Grupo 1, 2 o 3), la entidad debe seguir el Documento de Orientación Técnica No 15, que regula el tratamiento contable específico de copropiedades.

Consideraciones Finales

• La propiedad horizontal está obligada a llevar contabilidad y clasificar sus operaciones según el Decreto 2420 de 2015.
• La copropiedad debe cumplir criterios específicos para ser clasificada en el Grupo 3, que permite un marco simplificado de contabilidad.
• La información financiera debe registrarse de acuerdo con las necesidades de control y presentación de la entidad.

Este resumen proporciona una visión general de cómo se deben aplicar las NIIF a las propiedades horizontales, enfatizando que los conceptos emitidos por el CTCP no son vinculantes y deben considerarse como guías.

NIIF para Propiedad Horizontal: Una Guía Esencial

La contabilidad en las propiedades horizontales ha evolucionado significativamente, especialmente con la adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). En Colombia, la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal, y su administración está sujeta a un marco contable que permite una mayor transparencia y claridad en la gestión financiera. Este artículo explora cómo se aplican las NIIF en las propiedades horizontales y los aspectos clave que deben considerarse.

¿Qué es la Propiedad Horizontal?

La propiedad horizontal es un régimen de propiedad mixta que permite la coexistencia de bienes privados y comunes. Aplicada en edificios de apartamentos y conjuntos residenciales o mixtos, centro comerciales, empresariales,   donde los propietarios poseen individualmente sus unidades y comparten la propiedad de áreas comunes, como pasillos, escaleras, jardines,  piscinas, porterías,  etc. Este modelo jurídico establece un marco normativo para la convivencia y el uso de los bienes comunes compartidos.

Importancia de las NIIF en la Propiedad Horizontal

La adopción de las NIIF,  es crucial para las propiedades horizontales, ya que permite un enfoque más estandarizado, claro  y profesional en el registro de la contabilidad. Estas normas ofrecen un marco claro para la presentación de informes financieros, asegurando que los estados financieros reflejen de manera precisa la situación económica de la copropiedad. A continuación, se presentan los aspectos más relevantes sobre la aplicación de las NIIF en este contexto.

1. Clasificación de la Propiedad Horizontal

Las propiedades horizontales pueden clasificarse en tres grupos según el Decreto 2420 de 2015, que establece las condiciones bajo las cuales una entidad debe aplicar las NIIF:

• Grupo 1: Entidades que deben aplicar NIIF completas.
• Grupo 2: Entidades que aplican la NIIF para PYMES.
• Grupo 3: Entidades que aplican un marco técnico simplificado.

La clasificación depende del número de empleados, activos totales y los ingresos anuales, lo que determina el tipo de normas contables que se aplican. La mayoría de conjuntos y copropiedades quedan incluidas en el grupo 3 de esta clasificación.

2. Reconocimiento de Activos y Pasivos

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) ha establecido que los bienes comunes esenciales, como escaleras y pasillos, no deben ser reconocidos como activos en el balance, ya que no son propiedad de la persona jurídica que administra la copropiedad. Por otro lado, los bienes comunes no esenciales pueden ser reconocidos si cumplen con los criterios de medición y se desafectan adecuadamente, conforme a la Ley 675 de 2001.

3. Cuotas de Administración

Las cuotas de administración, tanto ordinarias como extraordinarias, deben ser tratadas de manera cuidadosa. Estas cuotas son los aportes de los copropietarios para el sostenimiento, mantenimiento  y administración de la copropiedad. Si las cuotas extraordinarias están destinadas a la realización de obras específicas, pueden ser reconocidas como ingresos diferidos hasta que se realicen las obras, asegurando así una adecuada correlación entre ingresos y gastos.

4. Fondo de Imprevistos

El Fondo de Imprevistos, creado para cubrir gastos inesperados, no debe ser tratado como un pasivo. Según el CTCP, debe registrarse como un activo en los estados financieros y manejarse a través de una cuenta bancaria restringida. Esto garantiza que los recursos estén disponibles para cubrir las emergencias sin afectar la liquidez de la copropiedad.

5. Transición a las NIIF

La transición a las NIIF no debe ser un proceso complejo, ya que el CTCP ha proporcionado guías sobre cómo llevar a cabo este proceso. Las entidades deben elegir un método de medición en el momento del reconocimiento de activos y pasivos, optando por el valor razonable o el costo atribuido, según corresponda.

Conclusión

La adopción de las NIIF en la propiedad horizontal es un paso esencial hacia una gestión financiera más clara,  transparente y eficiente. Estas normas proporcionan un marco claro para la contabilidad, lo que permite a las copropiedades operar de manera más efectiva y cumplir con sus obligaciones legales. Además, la correcta aplicación de estas normas no solo mejora la rendición de cuentas, sino que también fomenta la confianza entre los copropietarios y la administración.

Para obtener más información sobre la aplicación de las NIIF en la propiedad horizontal, es recomendable consultar el Documento de Orientación Técnica No. 15 y mantenerse actualizado sobre los conceptos emitidos por el CTCP. La adecuada implementación de las NIIF puede marcar una diferencia significativa en la gestión de la propiedad horizontal, beneficiando a todos los involucrados.